Rinegoziazione del mutuo e surroga sono due opzioni molto diverse per risparmiare ma con lo stesso obiettivo, ovvero migliorare le condizioni del proprio mutuo. Se stai pensando di rinegoziare il mutuo oppure di fare una surroga, è importante che tu conosca bene la differenza. In questo articolo ti spiegherò la differenza in modo che tu possa prendere la decisione migliore.
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Rinegoziazione del mutuo: cos’è
Rinegoziare il mutuo significa cambiarne le condizioni a costo zero con la stessa banca in cui è stato stipulato il contratto.
Solitamente è una richiesta che viene fatta alla banca, quando la situazione finanziaria del richiedente ha subito delle variazioni, e si trova in difficoltà a pagare le rate del mutuo.
L’istituto finanziario solitamente, in casi di difficoltà finanziarie, concede la rinegoziazione del mutuo, poichè è il modo migliore per ottenere il pagamento regolare delle rate.
In cosa consiste la rinegoziazione del mutuo?
Vengono ridiscusse le condizioni contrattuali, in particolare il tasso d’interesse del mutuo, che viene adeguato a quello attuale, e la durata. Tutto ciò è a costo zero e può permettere un notevole risparmio sulla rata del mutuo.
In realtà è possibile ottenere una rinegoziazione anche se non si è in difficoltà finanziarie, poichè la banca rischia di perdere un cliente che può sempre surrogare il mutuo con un’altra banca.
Condizioni da rinegoziare:
- Tasso d’interesse e spread
(Lo spread è un’interesse bancario deciso dalla banca per il proprio guadagno, mentre il tasso d’interesse è legato alle variazioni di mercato, ed è possibile monitorarlo controllando l’Euribor ovvero l’indice per i tassi variabili)
- Tipo di tasso: è possibile passare da tasso variabile a fisso e viceversa
- Durata del mutuo: è possibile accorciare o allungare la durata del mutuo
I costi della rinegoziazione del mutuo
La rinegoziazione del mutuo è sempre gratuita per il cliente, ed è importante sapere che:
- I benefici fiscali previsti nel contratto originario non vengono persi
- le garanzie previste nel contratto originario valgono anche per il mutuo rinegoziato
- non sono previsti costi aggiuntivi, come commissioni bancarie
- non si possono addebitare tasse o altri costi aggiuntivi
Surroga mutuo: cos’è e quando conviene
Si tratta della rinegoziazione mutuo Bersani, più conosciuta come surroga mutuo. La surrogazione del mutuo, è stata introdotta con il decreto legge 7/2007, poi confluito nella Legge di Bilancio 2008, con la legge 40/2007.
La surroga del mutuo è la possibilità di cambiare banca e rinegoziare le condizioni contrattuali per avere un miglior mutuo più conveniente. Grazie alla surroga del mutuo il contratto può essere rinegoziato con un’altra banca a costo zero. Cambiando banca ci si può liberare anche di assicurazioni sulla vita, che la precedente banca ci aveva fatto stipulare per poterci concedere il mutuo.
Ci sono tanti vantaggi nel mutuo surroga e non sono previste spese notarili a carico del richiedente la surroga. La banca non può addebitare al cliente tasse, spese aggiuntive o commissioni. L’unica spesa è la tassa ipotecaria di 35 €.
Bisogna tenere conto però, che il nuovo finanziamento non può essere superiore al debito residuo. Le condizioni che possono essere rinegoziate con la surrogazione del mutuo sono le seguenti:
- tasso d’interesse e spread
- tipo di tasso (variabile o fisso)
- durata del mutuo
Come richiedere la surroga del mutuo
Per richiedere la surroga del mutuo, bisogna comunicare sia alla nuova che alla vecchia banca l’intenzione di avvalersi di questa possibilità, tramite raccomandata A/R. La banca nuova, può anche rifiutarsi di accettare la richiesta di surroga mutuo, mentre la banca dove è stato stipulato il mutuo è obbligata ad accettare la richiesta di trasferimento entro 30 giorni per non incorrere in penali.
Attenzione, secondo la legge Bersani, la surroga del mutuo può essere richiesta in modo illimitato ma di fatto non è proprio così. La nuova banca sostiene tutti i costi di questo trasferimento, rendendolo gratuito per il cliente. Perciò, prima di accettare una nuova surroga controllano la situazione del mutuatario e potrebbero anche rifiutare la richiesta di persone che hanno già fatto diverse surroghe.
Rinegoziazione o surroga mutuo?
Tra la rinegoziazione e la surroga del mutuo ci sono analogie e differenze.
Entrambe le opzioni prevedono:
- rinegoziazione del tasso d’interesse
- possibilità di modificare la durata del mutuo
- la scelta tra tasso fisso e tasso variabile
- Zero costi (solo 35 € per la tassa ipotecaria nel caso della surroga)
La differenza principale è che nella rinegoziazione del mutuo non si cambia banca, ma si ridiscutono le condizioni in base al tasso di mercato attuale a quello che applica la banca.
Molti giovani che hanno acceso un mutuo 100 per la prima casa, intorno all’anno 2008-2010 in questi ultimi tempi stanno surrogando o rinegoziando il mutuo, grazie anche ai comparatori di mutui online.
Come trovare l’offerta mutuo migliore
Se le condizioni non sono abbastanza buone in confronto alle offerte di altre banche, allora la scelta migliore potrebbe essere la surroga del mutuo.
Alcune delle banche messe a confronto dai comparatori online: Unicredit, Bnl, intesa San Paolo, Ubi banca, bpm, barclays, ing direct, Cariparma, banco di Napoli, deutche bank, banco di Sardegna, e tante altre.
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