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Prestito vitalizio ipotecario. Cos’è? Rischi e vantaggi

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Il prestito vitalizio ipotecario è una forma di finanziamento molto particolare, tornato attuale negli ultimi anni dopo la revisione della normativa. Questa speciale forma di prestito rappresenta un aiuto concreto per integrare la pensione, realizzare progetti o fornire un aiuto concreto alla propria famiglia.

Prestito vitalizio ipotecario: cos’è e come funziona?

Si tratta di una particolarissima tipologia di finanziamento rivolta prevalentemente verso tutte le persone con più di 60 anni d’età che possiedono la proprietà su di un immobile.

Questo prestito non prevede il pagamento a rate di alcun genere e attualmente si tratta di uno dei finanziamenti più popolari in assoluto. Più brevemente, si tratta di un meccanismo per monetizzare la proprietà della casa, senza venderla o affittarla.

Questo speciale prestito non viene fornito agli interessati sotto forma di moneta sulla sicurezza degli immobili detenuti dal pensionato.

Il debito principale del prestito e tutti gli interessi maturati sono periodicamente capitalizzati (non pagati al creditore) e vengono restituiti solo dopo la morte del pensionato a causa della vendita di locali residenziali ai diretti interessati (ovvero eredi, che comunque possono agire anche in altri modi).

Grazie al prestito vitalizio ipotecario è possibile ottenere un importo pari a una percentuale compresa tra il 15% e il 50% (in base all’età del richiedente) del valore di mercato dell’immobile, stabilito tramite perizia.

Il prestito vitalizio ipotecario dovrà essere restituito alla banca solo dopo l’avvenuta morte del richiedente. Gli eredi, diventati titolari dei diritti di godimento della casa, e titolari del debito, potranno scegliere tra due opzioni:

  • pagare il debito per evitare la vendita dell’immobile da parte della banca;
  • lasciare alla banca il diritto di vendere l’immobile per recuperare la somma erogata.

Anche il pensionato che ha richiesto il finanziamento può restituire la somma finanziata in qualsiasi momento, poichè il diritto di disporre dell’alloggio resta del proprietario.

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A chi si rivolge il prestito vitalizio ipotecario

Il prestito ipotecario vitalizio si rivolge agli over 60 proprietari di un immobile. Gli esperti identificano i seguenti fattori che determinano la domanda dei prestiti simili:

  • L’immobilità, ovvero la mancanza di volontà dei cittadini più anziani di spostarsi dalla loro casa ad altri alloggi.
  • Il desiderio di lasciare un’eredità.
  • La possibilità di vivere una vita migliore.
  • Le tassazione e i pagamenti. In un certo numero di Paesi, la crescita dei costi di manutenzione delle abitazioni (servizi pubblici e imposte) supera spesso il tasso d’indicizzazione dei pagamenti delle pensioni, il che crea condizioni per la perdita dell’alloggio da parte del pensionato. Il mutuo vitalizio ipotecario rappresenta una soluzione efficace per aumentare il “reddito” del pensionato.
prestito vitalizio ipotecario

I rischi del prestito vitalizio ipotecario

  • Variazione dei costi di finanziamento (rischio legato al tasso d’interesse). Un fattore di rischio chiave, poiché la disponibilità di mutui ipotecari dipende in modo significativo dalle risorse disponibili. Alcuni calcoli mostrano che a tassi superiori al 9% annuo, il mutuo ipotecario cessa di essere richiesto dai cittadini.
  • Età e sesso del debitore. Sulla base delle tabelle di vita del creditore e del costo del finanziamento, il creditore impone il limite di finanziamento che può essere offerto al mutuatario con le sue caratteristiche di età. Quanto maggiore è l’età del mutuatario, tanto maggiore è il limite di prestito che può essere richiesto dal cittadino.
  • Il rischio di una valutazione imprecisa della proprietà. Si tratta di uno dei principali fattori di rischio, in quanto è alla base di tutti i calcoli successivi.
  • Il rischio di un uso improprio dei fondi stanziati. Esso diventa rilevante se il mutuatario non dispone di fondi sufficienti per mantenere le proprie abitazioni e quindi non può pagare le varie tasse e/o bollette.
  • Il rischio che il mutuatario abbia una vita stimata (che può anche essere chiamata “statistica”). Il principale fattore di rischio è dato dal fatto che il mutuante non è in grado di costituire delle riserve speciali in caso di morte anticipata di uno dei mutuatari. Data la generale tendenza alla crescita del tenore di vita dei cittadini, lo sviluppo della medicina e il fatto che i cittadini che dispongono di prestiti vitalizi vivono meglio in quanto sono in grado di usufruire dei servizi di qualità maggiore, la precisione dei calcoli può rivelarsi abbastanza traballante.
  • Il rischio di caduta dei prezzi degli immobili oltre le aspettative. In genere, il prestatore stabilisce un certo tasso di crescita dei prezzi immobiliari nel tempo (ad esempio un aumento annuo del 5% dei prezzi degli immobili).
  • Qualità inadeguata di conservazione dell’immobile: in particolare, dopo aver osservato e valutato l’immobile, quest’ultimo potrebbe progressivamente deteriorarsi nel corso del tempo e con gli anni il suo valore diminuirebbe. Così, se la banca dovesse rivendere l’immobile, non potrebbe rimborsare l’intera somma del finanziamento.



Vantaggi e svantaggi

Il prestito ipotecario vitalizio ha certamente diversi vantaggi di cui tenere conto.

Questo finanziamento, a differenza di altri, non prevede un piano di rimborso a rate ma un rimborso entro 12 mesi dopo la morte dei proprietari dell’immobile, o la vendita della casa.

In base al valore stabilito dalla perizia e a seconda dell’età del richiedente, la banca decide l’importo da erogare.  L’importo del prestito non potrà comunque superare i 350 mila euro.

Oltre ai vantaggi e ai rischi ci sono anche degli svantaggi da considerare. In particolare, l’immobile in questione non deve:

  • subire delle sostanziali modifiche;
  • essere rivenduto;
  • peggiorare il proprio stato di conservazione, tant’è che viene richiesta una comunicazione annuale con tanto di specifiche relative allo stato conservativo dell’immobile per evitare il rischio di qualità inadeguata di conservazione;
  • l’immobile in questione non può essere soggetto né all’affitto né alla locazione.

Occorre anche considerare che:

  • la somma erogata non può superare in nessun caso i 350.000 euro;
  • gli eredi devono decidere se vendere l’immobile per ripagare i debiti oppure pagare loro stessi il credito, ma comunque tenersi l’immobile.

Conclusioni

Richiedere un prestito vitalizio ipotecario, in alcune situazioni familiari, può essere davvero una valida alternativa per integrare la pensione, avere più liquidità per le proprie necessità personali, senza dover rinunciare alla propria casa.

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